Het aantal woningtransacties zit al enige tijd in de lift. Logisch gevolg is dat de fiscale regels rondom een woningtransactie en de financiering daarvan ook weer vaker moeten worden toegepast. Veelal gebeurt dit door hypotheekadviseurs. Ook ons wordt echter regelmatig gevraagd welke fiscale aandachtspunten er zijn. Of vragen klanten ons of wij het van een hypotheekadviseur gekregen advies onderschrijven. Zo ook afgelopen week.
Hypotheekadviseur stelt dat boeterente volledig aftrekbaar is. Helaas is dat niet waar.
Begin vorige week mailde een klant me met de vraag of ik wilde beoordelen of een eventuele boeterente volledig aftrekbaar was. Zijn hypotheekadviseur zei van wel, maar de klant wilde ook graag mijn mening horen. Helaas voor hem kwam ik tot de conclusie dat de boeterente slechts gedeeltelijk aftrekbaar is. Waar ging het hier om?
Klant had voor € 350.000 een nieuwe woning gekocht. Hiervoor had hij een lening opgenomen van € 300.000. Inmiddels heeft hij zijn oude woning, waarop geen schuld meer zat, verkocht voor € 200.000. Deze € 200.000 wil hij gebruiken voor aflossing op de schuld op de nieuwe woning van € 300.000. Op zich een goede gedachte en normaal gesproken zou dit ook geen problemen geven. Echter, tot mijn grote verbazing bood de lening van € 300.000 geen optie om daarop boetevrij af te lossen uit de verkoopopbrengst van de nieuwe woning. Nagenoeg altijd wordt een gedeelte van de nieuwe lening namelijk een overbruggingshypotheek welke boetevrij kan worden afgelost uit de verkoopopbrengst van de oude woning. Om onverklaarbare reden is deze optie hier niet gekozen (naar mijn mening grove nalatigheid van de betrokken hypotheekadviseur). Klant wordt dus geconfronteerd met een boete bij aflossing. Volgens dezelfde hypotheekadviseur is deze boete volledig aftrekbaar, omdat het om de aflossing van een box 1-lening gaat. Hij ziet echter over het hoofd dat het slechts gedeeltelijk een box 1-lening is. De bij verkoop van de oude woning gerealiseerde eigenwoningreserve zorgt er namelijk voor dat van de lening van € 300.000 een deel van € 200.000 naar box 3 verschuift. En boeterente die wordt betaald op een box 3-lening is niet aftrekbaar. Twee keer slecht advies dus!
Advies
De bijleenregeling is in essentie heel eenvoudig: de verkoopwinst die bij een woningverkoop wordt gerealiseerd, moet fiscaal in de nieuwe woning worden gestopt. Als dit niet gebeurt, is de rente over een gedeelte van de lening niet aftrekbaar. Dit gedeelte is gelijk aan de gerealiseerd verkoopwinst. In cijfers:
Oude woning met daarop een schuld van € 125.000 wordt verkocht voor € 200.000. Er wordt een nieuwe woning gekocht voor € 300.000 met een lening van € 300.000. Van deze lening is de rente over € 75.000 niet aftrekbaar. Dit gedeelte van de lening vormt een box 3-lening.
Uiteraard komt in de praktijk deze rechttoe-rechtaan-situatie het meest voor en leidt deze niet tot vragen. Echter, bij verkoop van de oude woning na aanschaf van de nieuwe, echtscheiding en bij het gaan samen wonen van twee personen die zelf een eigen woning hebben gehad, wordt het al snel complex. Het is dan zaak om u goed te laten adviseren!
